Accollo del mutuo
L'accollo del mutuo è una procedura alla quale si può ricorrere quando si desidera acquistare un'abitazione già coperta da un mutuo.
L'accollo è fondamentalmente un contratto stipulato tra il mutuatario originale e un nuovo soggetto intenzionato ad acquistare l'immobile: quest'ultimo si impegna, in sostanza, ad accollarsi il debito residuo del mutuo, secondo le condizioni che erano state inizialmente stabilite dal mutuatario e dalla banca (tipo di tasso di interesse, ecc.). Una volta portato a termine il pagamento delle rate residue, il soggetto che se ne è occupato diventa il legittimo proprietario dell'abitazione.
Spesso l'accollo è una strategia conveniente, poiché esonera il nuovo acquirente dal pagamento di tutte le spese che l'accensione di un mutuo comporta. E' tuttavia importante verificare che le modalità previste per il saldo del debito, oltre ad essere alla propria portata, siano effettivamente vantaggiose; può accadere, infatti, che l'attuale situazione del mercato renda sconsigliabile il ricorso ad un accollo alle condizioni previste dal contratto di mutuo originale (specialmente nel caso di mutui con tasso variabile o misto) e che risulti invece più conveniente l'accensione di un nuovo mutuo sull'abitazione che si intende acquistare.
Le figure coinvolte da un atto di accollo sono tre: il mutuatario (che viene definito accollato), l'ente creditore (accollatario) e il soggetto terzo che vuole acquistare l'immobile (accollante).
Esistono due principali tipi di accollo: l'accollo liberatorio e l'accollo cumulativo. L'accollo liberatorio (conosciuto anche come accollo privativo) comporta che, con la stipulazione dell'atto di accollo, l'accollato perda ogni obbligazione nei confronti della banca; in una situazione simile, il rimborso del debito residuo rimarrà, sempre e in ogni caso, di competenza dell'accollante. L'accollo cumulativo, modalità alla quale si ricorre maggiormente nel caso dei mutui immobiliari, comporta invece che l'accollato rimanga vincolato alla banca insieme all'accollante; se quest'ultimo non è in grado di pagare le rate del mutuo, la responsabilità del loro rimborso tornerà ad essere di competenza del mutuatario originario.
La legge italiana prevede quindi che l'accollato sia sgravato da ogni vincolo nei confronti della banca solo nel caso in cui ciò sia espressamente previsto dalla stipulazione, in virtù della decisione dell'ente accollatario (cosa che si verifica nel caso dell'accollo liberatorio); in caso contrario, il mutuatario originario rimane obbligato insieme al nuovo acquirente alle condizioni previste dal contratto di mutuo.
La particolare natura dell'accollo cumulativo deve indurre il mutuatario a riflettere sulla convenienza di questa scelta, in caso di cessione del proprio immobile; se è vero, infatti, che l'accollo lo esonera dalla necessità di estinguere l'ipoteca, è opportuno considerare che l'eventuale morosità o insolvenza del nuovo acquirente potrebbe comportare delle spese ben maggiori.
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