L'estinzione anticipata del mutuo
La normativa garantisce al mutuatario la possibilità di estinguere anticipatamente il proprio debito, sia totalmente sia parzialmente (art. 40 del Testo Unico Bancario).
L’estinzione anticipata del mutuo comporta però, nella stragrande maggioranza dei casi, il pagamento di una penale a beneficio dell’istituto finanziatore. Ciò avviene perché l’interruzione del rapporto contrattuale evita al mutuatario di dover corrispondere alla banca un certo ammontare di interessi, quelli relativi al periodo di tempo “liquidato” attraverso l’estinzione anticipata.
In situazioni come quella descritta, il mutuatario è pertanto tenuto a versare al mutuante un determinato importo monetario (detto “sconto”), calcolato percentualmente sul debito residuo che il mutuatario ha deciso di estinguere in via anticipata. Se, ad esempio, il mutuatario decidesse di estinguere anticipatamente un debito residuo pari a € 100.000 in presenza di una penale pari all’1%, questi si troverebbe a versare € 101.000 alla banca (il debito residuo, € 100.000, addizionato del valore della penale, € 1.000).
Talvolta la banca può affiancare alla penale alcune spese di chiusura del mutuo, il cui importo è fisso e generalmente piuttosto contenuto. Le condizioni attraverso le quali il mutuatario può estinguere in via anticipata il mutuo sono in ogni caso ampiamente descritte all’interno del contratto di mutuo stipulato con l’ente mutuante.
Le indennità richieste dalla banca variano anche a seconda del tipo di mutuo scelto. Si osserva infatti come, in genere, le penali relative ai mutui a tasso fisso tendano ad essere superiori rispetto a quelle previste per i mutui a tasso variabile.
Uno dei modi attraverso il quale le banche si tutelano da eventuali estinzioni anticipate consiste nel concentrare gli interessi nelle prime rate che il mutuatario si troverà a pagare (si consideri, ad esempio, quanto previsto dal piano di ammortamento “alla francese”). In questo modo, con il trascorrere del tempo, diventa sempre meno conveniente per il mutuatario estinguere in via anticipata il proprio debito, poiché questi ha già corrisposto all’ente mutuante una parte consistente degli interessi previsti sul capitale prestato. L’estinzione anticipata del mutuo può invece rivelarsi una scelta indicata in determinate situazioni, come ad esempio nel caso in cui si desideri acquistare una nuova casa (e quindi si abbia la necessità di accendere un nuovo mutuo) oppure nell’eventualità in cui, in presenza di un tasso variabile, si assista a delle variazioni del mercato monetario sfavorevoli.
Si consideri infine che l’estinzione anticipata del mutuo non comporta la cancellazione automatica dell’ipoteca; il mutuatario che abbia la necessità di cancellare l’ipoteca sul bene immobile acquisito dovrà quindi tener conto dei costi associati a questa procedura.
La consultazione delle informazioni contenute all'interno di MutuoIdeale.com non deve in alcun modo essere intesa come alternativa o sostitutiva alla consultazione di esperti o professionisti del settore. Leggi il disclaimer del sito. |
