Procedura di erogazione di un mutuo immobiliare
La procedura sottostante alla richiesta ed all’ottenimento di un mutuo immobiliare prevede una serie di specifici passaggi. Benché possano esservi differenze anche evidenti a seconda del tipo di mutuo scelto o dell'istituto di credito al quale ci si affida, in linea di massima si osserva la presenza di alcuni fasi tipiche.
Il primo passaggio è l’apertura dell’istruttoria: l’aspirante mutuatario presenta domanda di mutuo alla banca e fornisce una serie di dati e documenti che possono essere utili ad una valutazione della sua situazione (v. documentazione necessaria). Tra le varie informazioni da dare alla banca vi è anche la destinazione del denaro preso in prestito; coinvolgendo importi di un certo rilievo, i mutui rientrano nella categoria dei prestiti finalizzati, concedibili appunto con “vincolo di destinazione”.
Basandosi sui dati ricevuti e su una serie di controlli supplementari, la banca cerca quindi di accertare l’effettiva idoneità del soggetto a ricevere il mutuo.
Uno di questi controlli consiste nell’incaricare un perito di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) a stimare il valore e le caratteristiche tecniche e giuridiche dei beni che l’aspirante mutuatario ha offerto a garanzia del credito. Per poter ottenere un mutuo, infatti, deve essere offerta una valida garanzia alla banca; questa procedura comporta l’iscrizione di un’ipoteca sul bene che si intende acquistare con la somma del mutuo, oppure su altri beni che siano già di proprietà del richiedente o di terze parti che si rendono garanti per suo conto tramite fidejussione (v. ipoteca). Il ruolo del perito sarà dunque quello di valutare se il valore dell’immobile che il richiedente ha intenzione di ipotecare giustifica la concessione del mutuo da parte della banca.
Il perito esamina innanzitutto la documentazione cartacea relativa all’immobile. Alla fase di controllo della documentazione, subentra quella in cui il perito esamina in prima persona l’unità immobiliare offerta a garanzia del prestito.
Terminata la sua analisi, il perito offre le sue considerazioni circa il valore di mercato dell’immobile analizzato. Va tenuto presente che il pagamento della parcella del perito spetta a chi ha richiesto il finanziamento; anche questa è quindi una spesa che va contabilizzata in fase di scelta del mutuo.
Dopo aver condotto tutti gli accertamenti necessari a valutare la situazione finanziaria del richiedente, la fase istruttoria viene chiusa e la banca delibera se l’aspirante mutuatario è idoneo o meno a ricevere il mutuo richiesto. Per giungere a questa decisione, la banca può anche ricorrere all’uso di strumenti di valutazione auomatica e a tecniche di Credit Scoring, che permettono di stimare la futura solvibilità di un cliente sulla base di un certo numero di variabili (condizione economica del richiedente, ammontare delle rate, esito di precedenti finanziamenti, ecc.) elaborate statisticamente.
Se la domanda di mutuo non viene accettata, il rapporto tra la banca ed il richiedente si conclude qui. Esistono diverse cause che possono portare ad un esito negativo, tra cui l’esistenza di forti debiti o di protesti bancari, o il fatto che il cliente compaia nella “black list” dei cattivi pagatori. Se invece la richiesta di mutuo va a buon fine, la fase successiva è quella della stipula del contratto, che formalizza le modalità attraverso le quali la banca fornirà al cliente il finanziamento richiesto ed il mutuatario restituirà la somma ricevuta in prestito. Alla predisposizione del contratto di mutuo dovrà sempre accompagnarsi la stesura di un apposito piano di ammortamento del capitale, un documento che descrive in maniera schematica e molto dettagliata tutte le rate che il mutuatario dovrà pagare all’ente finanziatore per estinguere il proprio debito, illustrandone le relative scadenze e la ripartizione tra quota capitale e interessi.
Una volta che le condizioni contrattuali sono state stabilite e approvate da entrambe le parti, la banca eroga al mutuatario l’importo monetario richiesto e si ultimano le procedure riguardanti la garanzia prestata (iscrizione di ipoteca).
Consulta anche:
- Accensione del mutuo
- Concessione del mutuo
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