L'ipoteca: la principale garanzia richiesta dalla banca
L'ipoteca è una garanzia reale (o diritto di garanzia) che ha lo scopo di tutelare la banca in caso di mancato rispetto delle condizioni contrattuali da parte del debitore. In presenza di insolvenza del mutuatario, essa attribuisce all'istituto mutuante il diritto di espropriare e di vendere il bene ipotecato (che solitamente corrisponde all'immobile per il quale è stato acceso il mutuo).
Esistono differenti tipi di ipoteca. La più comune, nel caso dei mutui, è rappresentata dall'ipoteca volontaria, iscritta dal mutuatario sull'immobile che desidera acquistare (o su qualsiasi altro bene del quale sia il legittimo proprietario) e che intende porre a garanzia del debito. Mentre l'ipoteca volontaria nasce sempre con il consenso esplicito del mutuatario, l'ipoteca giudiziale e ipoteca legale, vengono iscritte rispettivamente in virtù di una sentenza del giudice e di una norma legislativa; si tratta, ad ogni modo, di due forme di ipoteca che in genere ricorrono molto meno rispetto alla prima menzionata (cui si farà specificatamente riferimento nel corso della trattazione).
L'ipoteca perde ogni valore nel momento in cui il debitore estingue il debito ad essa collegato. Una volta che il mutuatario ha terminato di pagare l'ultima rata del mutuo, automaticamente viene meno l'efficacia e la validità dell'ipoteca e nessun ente o soggetto potrà più servirsene per venire in possesso del bene su cui essa era stata posta (nel caso dei mutui, l'immobile desiderato). E' bene a questo punto precisare la distinzione che sussiste tra estinzione e cancellazione dell'ipoteca. L'estinzione dell'ipoteca che si produce nelle circostanza sinora delineate di fatto non cancella l'ipoteca che, benché assolutamente inutilizzabile, continuerà a risultare formalmente associata all'immobile.
Come e quando si produce, allora, la cancellazione definitiva dell'ipoteca? Esistono diverse situazioni che danno luogo a questo fenomeno, la più comune delle quali è la circostanza in cui trascorra un determinato periodo di tempo dall'iscrizione dell'ipoteca senza che questa sia stata rinnovata. La normativa italiana fissa questo limite temporale a 20 anni; una volta decorsi 20 anni dal momento in cui è stata iscritta l'ipoteca su un bene immobile, questa sarà automaticamente cancellata, senza la necessità di ricorrere a formalità burocratiche o fronteggiare spese notarili. In virtù di ciò, chiunque abbia l'intenzione di stipulare un contratto di mutuo caratterizzato da una durata superiore ai 20 anni dovrà tener conto del fatto che, al giungere di questa scadenza, egli dovrà procedere a rinnovare l'ipoteca ed affrontare così le spese notarili connesse a questa eventualità.
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