Ipoteca e mutuo
I contratti di mutuo sono garantiti da un'ipoteca sull'immobile da acquistare. L'ipoteca costituisce una valida garanzia per l'istituto di credito che eroga il mutuo: in caso di insolvenza da parte del mutuatario, infatti, l'istituto di credito ha la possibilità di espropriare il bene e rivenderlo per rifarsi della perdita subita. L'ipoteca non è il solo tipo di garanzia che può essere richiesto all'aspirante mutuatario (pur trattandosi della più importante): oltre ad essa, l'istituto di credito può infatti richiedere garanzia supplementari come la fideiussione di un terzo (procedura attraverso la quale un soggetto terzo si impegna in prima persona nei confronti dell'istituto di credito e garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario) o il pegno su titoli. L'importo del mutuo erogato dall'istituto di credito ammonta all'importo finanziato (sul quale sono calcolate le rate) meno l'imposta sostitutiva sul finanziamento equivalente allo 0,25% del capitale finanziato (o, in presenza di mutui per acquisto, ristrutturazione o costruzione di immobili diversi dalla prima casa, del 2%).
Esistono differenti tipi di ipoteca. La più comune, nel caso dei mutui, è rappresentata dall'ipoteca volontaria, iscritta dal mutuatario sull'immobile che desidera acquistare (o su qualsiasi altro bene del quale sia il legittimo proprietario) e che intende porre a garanzia del debito. Mentre l'ipoteca volontaria nasce sempre con il consenso esplicito del mutuatario, l'ipoteca giudiziale e ipoteca legale, vengono iscritte rispettivamente in virtù di una sentenza del giudice e di una norma legislativa; si tratta, ad ogni modo, di due forme di ipoteca che in genere ricorrono molto meno rispetto alla prima menzionata (cui si farà specificatamente riferimento nel corso della trattazione).
L'ipoteca assume un'importanza determinante per l'istituto di credito, che può non erogare il mutuo fino a quando non è assolutamente certa dell'iscrizione della stessa. Gli istituti di credito richiedono di norma che venga iscritta un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%); l'ipoteca, infatti, non copre esclusivamente il capitale concesso in prestito dalla banca, ma altresì interessi, premi assicurativi, oneri erariali e costi notarili e professionali, eventuali interessi di mora e spese giudiziali da sostenere in caso di recupero di quanto dovuto. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni; in presenza di mutui con durata superiore si rende necessario procedere al rinnovo della stessa.
L'ipoteca esiste a partire da quando viene iscritta dal notaio nelle apposite sedi, operazione che però può essere espletata solo a seguito della stipula del mutuo; spesso l'istituto di credito non eroga il capitale finanziato fino a quando la pratica non è stata espletata, circostanza che comporta il dover aspettare alcune settimane prima di poter effettivamente disporre della somma di denaro. L'istituto di credito può altresì decidere di erogare la somma al momento del rogito, nel cui caso si renderanno necessari gli assegni circolari per pagare chi vende. Nell'eventualità in cui il mutuo dia concesso solo dopo il rogito, vi sarà la necessità di ricorrere ad un prefinanziamento per coprire il periodo tra il rogito e l'effettiva erogazione del mutuo. Il prefinanziamento di norma dura fino al termine del mese, quando il notaio consegna all'istituto di credito la relazione sull'iscrizione dell'ipoteca e dal mese successivo comincia l'ammortamento del mutuo. Il prefinanziamento è un tipo di prestito spesso caratterizzato da tassi di interesse piuttosto alti, motivo per cui è sempre buona norma informarsi adeguatamente circa l'ammontare degli stessi presso l'istituto di credito di riferimento.
Si consideri che, a seguito dell'introduzione della legge 40/2007 (art.13 comma 8 e segg.), non serve più l'intervento del notaio per la cancellazione dell'ipoteca una volta estinto il mutuo. Secondo le nuove disposizioni, infatti, l'istituto di credito è tenuto a rilasciare al mutuatario una quietanza contenente la data di estinzione del mutuo ed a trasmettere, entro un massimo di 30 giorni, la comunicazione di estinzione alla Conservatoria. Il conservatore procederà quindi alla cancellazione d'ufficio dell'ipoteca, senza quindi che vi sia la necessità di alcuna forma di autentica da parte del notaio. In presenza di mutui estinti prima dell'entrata in vigore delle nuove norme (ovvero, prima del 3 aprile 2007), l'istituto di credito è tenuto a comunicare al conservatore l'avvenuta estinzione del mutuo entro 30 giorni dalla richiesta del cliente. Per i mutui già estinti, per poter beneficiare della cancellazione automatica dell'ipoteca, si rende necessaria un'esplicita richiesta all'istituto di credito (un esempio di lettera è disponibile presso l'apposita sezione del sito di Altroconsumo).
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