Accollo Mutuo Cointestato: Caratteristiche e Costi; Decesso, Separazione e Altri Casi
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Ci sono alcune situazioni in cui una persona può prendere in considerazione il cosiddetto accollo del mutuo. Ad esempio questa evenienza può essere valutata nel caso in cui si decida di vendere casa con il mutuo ancora da pagare oppure si vuole subentrare ad un mutuo per acquistare un immobile. Altra situazione che richiede attenta valutazione è quella di un accollo del mutuo in caso di separazione o magari per accollarsi la parte del debito dell’altro coniuge. Scopriamo nel dettaglio che cos’è l’accollo del mutuo, le sue caratteristiche, i costi e cosa succede in caso di separazione, decesso ed altro.
Che cos’è l’accollo del mutuo
L’Accollo del mutuo è un accordo che viene sottoscritto da un soggetto che ha in essere un muto ed un altro soggetto che evidentemente ha deciso di farsi carico dei restanti debiti con l’istituto di credito. Si tratta di una situazione piuttosto comune soprattutto se il proprietario di un immobile ha deciso di vendere casa nonostante abbia ancora in essere il mutuo con la banca.
In pratica l’acquirente viene informato di questa situazione e valuta se è disposto o meno di farsi carico del pagamento del restante piano di ammortamento. Ovviamente ci sarà da valutare eventuali costi aggiuntivi per l’acquirente anche in virtù del quantitativo di rate che restano ancora da pagare. La legge italiana prevede che la validità di questa stipula tra soggetti privati non necessiti dell’adesione del creditore ed ossia la banca.
Questo significa che la procedura di accollo del mutuo può essere gestita in totale autonomia dinanzi ad un notaio con le due parti in causa e senza che l’istituto di credito venga informato di quanto stia avvenendo. Differente è invece il caso in cui il creditore aderisce all’accordo e quindi rende responsabile nei proprio confronti anche il nuovo acquirente. In questo caso si parlerà di accollo cumulativo ed in pratica la banca definisce il nuovo proprietario come sono nuovo cliente con tutte le conseguenze del caso per quanto concerne responsabilità in virtù di possibili situazioni di morosità e quant’altro.
L’accollo del mutuo non è previsto soltanto da privati nell’ambito di una compravendita immobiliare ma può avvenire ed essere utilizzato anche per situazioni societarie e quando c’è un mutuo ipotecario da dover gestire. Insomma, l’accollo del mutuo tra un debitore ed un terzo soggetto è un accordo che deve essere sancito dinanzi ad un notaio attraverso un apposito rogito. Infatti, tutta la gestione è a carico del notaio che deve interagire tra le due parti ed eventualmente anche con l’istituto di credito. Ovviamente ci sono dei vantaggi per il nuovo acquirente il quale non dovrà rivolgersi all’istituto di credito per iniziare una nuova e dispendiosa pratica per la richiesta di un mutuo.
Le tipologie di accollo del mutuo
L’Accollo del mutuo può avvenire con diverse modalità ed essere di tipologie differenti. In particolare può essere cumulativo oppure liberatorio. La tipologia più frequente e più semplice da gestire è quella cumulativa. Come abbiamo visto, questa situazione prevede un accordo tra il titolare del mutuo e il subentrante il quale dovrà farsi carico del pagamento delle restanti rate e di un ulteriore quota necessaria per l’acquisto. Da sottolineare come in questa situazione il debitore originario continui a mantenere tutti gli obblighi nei confronti dell’istituto di credito.
Differente invece è il caso in cui c’è un accollo liberatorio ed in particolare il debitore sarà liberato da qualsiasi genere di obbligo nei confronti della sua banca. Tutto dunque sarà a carico dell’acquirente. In questo scenario viene chiamata in causa anche la banca che dovrà valutare il nuovo acquirente dal punto di vista della capacità reddituale ottenendo, da quest’ultimo, le documentazioni necessarie per la corretta valutazione (busta paga, cedolino pensione, etc..).
Bisogna tenere in considerazione che in queste circostanze non è assolutamente detto che la banca dia parere positivo e soprattutto c’è da considerare come potrebbero esserci dei costi aggiuntivi che si andranno a sommare all’importo della rata. In generale l’Accollo del mutuo può essere vantaggioso per il nuovo acquirente in quanto si possono limitare le spese per la pratica di accesso ad un mutuo e soprattutto si possono ottenere condizioni e tassi vantaggiosi che attualmente non vengono più proposti nel settore.
Accollo mutuo cointestato in caso di separazione e decesso
L’Accollo del mutuo con le modalità che abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi può essere anche cointestato ossia con i due coniugi che si cointestano l’immobile e anche il mutuo. Una situazione che dal punto di vista della gestione della pratica è del tutto simile ma che evidentemente può avere risvolti differenti nel caso in cui avvenga la separazione.
Se l’acquisto avviene in comproprietà tra i due coniugi con contestazione anche nel mutuo, qualora dovesse sopraggiungere una separazione consensuale ci sarà un accordo secondo il quale verrà indicato chi dovrà farsi carico del pagamento del restante piano di ammortamento e chi potrà anche godere delle agevolazioni fiscali previste in caso di acquisto di prima casa. Ovviamente le condizioni con cui si andrà a gestire l’Accollo del mutuo cointestato sono dettate anche dall’accordo che i due coniugi hanno sottoscritto per concedere la separazione.
Dunque se ad esempio la casa viene assegnata alla moglie sarà quest’ultima a dover onorare il piano di ammortamento e quindi pagare le restanti rate. Anche la gestione di una situazione di eventuale decesso di uno dei coniugi può essere differente a seconda dei vari scenari. Infatti qualora sia stata stipulata una polizza assicurativa ci sarà l’intervento l’assicurazione che si farà carico del piano di ammortamento secondo quanto previsto dal contratto.
Altra situazione è quella in cui ci sarà un accollo del mutuo da parte degli eredi oppure del cointestato che dovrà farsi carico di ripagare il debito. Quindi in caso di cointestato sarà l’altro coniuge a doversi fare carico del piano di ammortamento mentre nel caso in cui dovessero morire entrambi i cointestatari, allora toccherà agli eredi valutare l’opportunità di continuare a pagare il mutuo e quindi entrare in possesso dell’immobile oppure rinunciare all’eredità.
