Accollo Mutuo Liberatorio: Significato, Costi, Separazione Coniugale
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L’accollo del mutuo è una procedura che consente di trasferire la titolarità del finanziamento che grava su un immobile ad un altro soggetto, il quale si impegnerà a saldare le restanti rate del mutuo già in essere.
I casi in cui si ricorre all’accollo possono essere i seguenti: il titolare originario vende un immobile con un finanziamento in corso, oppure un costruttore decide di trasferire le rate rimanenti ad un cliente potenziale o ancora, in caso di separazione coniugale, uno dei due coniugi vuole liberarsi della propria quota di finanziamento. Questo strumento può essere conveniente per diversi motivi ma vi sono diversi aspetti da considerare preventivamente al fine di effettuare un accordo soddisfacente per le parti coinvolte.
Accollo cumulativo e accollo liberatorio: le differenze
Quando si stipula l’accordo per un accollo, è necessario interloquire in modo chiaro con la banca per ottenere la liberatoria necessaria affinché l’accollante (chi subentra al mutuo) risulti l’unico intestatario definitivo una volta ricevuto l’impegno dal titolare originario (accollato). Se la banca riterrà che l’accollante non fornisce solvibilità o garanzie sufficienti per intestarsi un mutuo, concederà un accollo cumulativo, ovvero l’accollato rimarrà vincolato all’accollante, in caso di inadempienza di quest’ultimo.
E’ molto importante quindi, prima di effettuare l’operazione, che il venditore sia certo della solvibilità dell’acquirente, richiedendo un’istruttoria preliminare: la banca non è in nessun modo vincolata al rogito notarile se ritiene che non ci siano i presupposti per un accollo con liberatoria. In ogni caso, una volta chiarite le posizioni e fatte le opportune verifiche, sarà necessario inserire nel rogito la clausola che chiarisca l’accordo fra le parti e il via libera della banca in quanto, se non esplicitato in fase di contratto, per la banca l’accollo sarà comunque cumulativo.
L’accollante dovrà a sua volta prestare attenzione ad alcuni aspetti, prima di firmare:
- verificare che l’accollato sia in regola con i pagamenti, per non ritrovarsi con degli insoluti da dover rimborsare;
- chiarire che la banca non intenda modificare le condizioni del mutuo (può capitare che nell’accettare l’accollo liberatorio l’istituto di credito costringa il subentrante a sottoscrivere polizze assicurative molto costose);
- informarsi se effettivamente sia conveniente il mutuo in essere o se vi è la possibilità di sottoscrivere un finanziamento più vantaggioso.
Quanto costa un accollo liberatorio
Non vi sono costi aggiuntivi nello stipulare un accordo di questo tipo, il rogito notarile sarà quindi l’unica spesa da sostenere. L’accollo diventa conveniente per chi acquista un immobile perché consente di risparmiare sulle spese per accendere un nuovo mutuo, mentre il venditore non dovrà sostenere i costi di cancellazione dell’ipoteca e di estinzione anticipata. Nel caso in cui l’accollato non fosse un privato ma una società, come ad esempio quella costruttrice, chi acquista l’immobile dovrà rimborsare soltanto l’80% del debito residuo.
Casi particolari che rendono più difficoltoso l’accollo liberatorio
Può capitare che le banche decidano autonomamente, e sono autorizzate a farlo, di cartolarizzare il mutuo del cliente. Quest’operazione finanziaria consiste nella vendita dei crediti vantati dalla banca a una società chiamata “società veicolo” che liquiderà la banca e trasformerà in titoli il credito, in “carta” appunto, con l’obiettivo di ricuperare quanto dovuto alla banca. Il titolare del mutuo riceverà soltanto la comunicazione dell’avvenuta cartolarizzazione, senza variazioni contrattuali.
Tuttavia nel caso di richiesta per una surroga, una rinegoziazione o appunto un accollo, la situazione si complica, in quanto i termini contrattuali fra la banca e la società veicolo non posso essere cambiati. E’ comunque possibile effettuare ugualmente l’accollo, grazie a una convenzione firmata nel 2007 da ABI e dal Consiglio del Notariato: si ricorrerà eventualmente ad un arbitro bancario, nel caso in cui la procedure fosse particolarmente complessa, il quale certamente garantirà il buon esito dell’operazione.
Accollo liberatorio di mutuo cointestato in caso di separazione o divorzio
Le spese per la casa sono spesso oggetto di aspre diatribe fra coniugi che si stanno separando. Molto spesso è il giudice che interviene a sedare le dispute, specialmente se ci sono figli minorenni. La vendita dell’immobile sarebbe la soluzione più semplice, ma non sempre è possibile perché non ci sono altre case a disposizione. A questo punto, in caso di separazione consensuale, l’accollo è un’opzione da considerare.
L’accollo può essere interno, ovvero in fase di separazione uno dei due coniugi dichiara di farsi interamente carico del pagamento del mutuo, oppure liberatorio in quanto la casa viene assegnata interamente ad uno dei due.
Nel primo caso, in caso di inadempienza, la banca non rientra nel documento di separazione e quindi continuerà a ritenere titolari entrambi i coniugi, come era stato deciso inizialmente. Dobbiamo considerare che è l’intestatario della casa che si fa carico del pagamento delle rate quindi, per liberarsi definitivamente dagli oneri di rimborso, è necessario che la casa venga interamente intestata ad una sola persona. Per quanto riguarda le detrazioni fiscali, c’è una differenza fra accollo interno e liberatorio.
In caso di accollo interno, entrambi potranno continuare ad usufruire delle detrazioni degli interessi, anche se uno dei due non dovesse più vivere nello stesso immobile: è sufficiente che ci sia un familiare ad abitarlo, quindi un figlio o lo stesso ex coniuge (quest’ultimo finché è soltanto separato continua ad essere considerato familiare fino alla sentenza di divorzio). Con l’accollo liberatorio invece, e quindi con la titolarità esclusiva di uno solo dei due ex coniugi, l’accollante sarà l’unico beneficiario delle detrazioni fiscali.
In ultima analisi è sempre meglio, nel momento in cui si stipula il mutuo, che la banca sia favorevole ad un eventuale accollo senza vendita: non tutti gli istituti di credito lo consentono ed è sempre bene verificarlo, in quanto non si ha mai la certezza sulla longevità del proprio matrimonio, anche se tutti speriamo sempre che duri il più a lungo possibile.
