Detrazione IRPEF per Interessi Passivi su Mutuo Prima Casa
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Nella dichiarazione dei redditi del 2020 è possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo con ipoteca per l’acquisto della prima casa, fino al 19% del massimale. Il risparmio sul pagamento delle imposte ha, come spesso accade, delle limitazioni e delle condizioni di accesso. In questo post evidenzieremo i potenziali beneficiari, le modalità e i limiti dell’opportunità concessa dall’erario.
Condizioni e limiti per le detrazioni IRPEF per gli interessi passivi sul mutuo prima casa
Nel dichiarazione per il 2020, la cui presentazione è stata derogata al 30 novembre del 2020 chi ha acquistato una prima casa può detrarre gli oneri accessori (spese a carico del cliente in aggiunta al costo del finanziamento, come i costi d’istruttoria ed eventuali assicurazioni) e gli interessi passivi (dovuti per mutui e finanziamenti dall’utente all’istituto che ha erogato la somma richiesta) fino a un massimale del 19%. L’agevolazione è concessa solo a chi ha acquistato una prima casa, adibita a residenza principale, avendo però acceso un mutuo con ipoteca.
Le agevolazioni sono un’opportunità ni corso già da alcuni anni, ma le recenti leggi di bilancio hanno inserito alcune limitazioni e modalità di erogazioni che sono declinate in maniera progressiva e a seconda se la casa è un’abitazione principale, secondaria o se il vano rientra nelle categorie “altre” o destinate a “uso non abitativo“. Un importate discrimine nella concessione della detrazione è l’anno di accensione del mutuo ipotecario.
Le condizioni utili alla detrazione degli interessi passivi da mutuo per prima casa nel 2020
Le normative consentono di detrarre gli interessi passivi solo a chi ha sottoscritto un contratto di mutuo con una ipoteca su un immobile. Sono escluse altre forme di finanziamento sull’acquisto.
Il mutuo deve rispettare alcune condizioni di merito:
– può essere acceso dodici mesi prima o dopo dell’acquisto; è consentito estinguere un precedente contratto per stipularne uno con un importo non superiore alla quota di capitale ancora da pagare (ricalcolando gli oneri maggiori ed eccedenti). In sintesi per poter beneficiare delle detrazioni, l’acquirente deve accedere il mutuo ipotecario entro 12 mesi dall’acquisto, oppure può stipulare il contratto prima, in un tempo massimo di un anno;
– il mutuo dev’essere erogato da un soggetto di credito avente sede in Italia, o con capacità operativa stabile nel territorio italiano, oppure in uno degli Stati membri della CE;
– l’acquirente ha l’obbligo, entro un anno, di destinare la casa ad abitazione principale per se e i suoi familiari. Il mancato utilizzo come abitazione principale entro un anno causa la decadenza dei benefici in detrazione degli interessi passivi.
Eccezione alla regola è il ricovero del beneficiario in una casa di cura, o istituto sanitario o lunga decenza, a patto che l’immobile non sia dato in locazione.
Requisiti temporali per aver diritto alla detrazione sul mutuo prima casa:
– con la finanziaria del 2001, può detrarre gli interessi passivi sul mutuo anche chi ha avviato lavori di ristrutturazione entro 2 anni dall’acquisto; le operazioni edilizie devono essere comprovate da atti e permessi come SCIA, DIA o altri omologhi;
– sono soggetti a detrazione anche le abitazioni locate soggette ad acquisto, previo l’invio di un atto di sfratto per fitto concluso entro i tre mesi dalla compravendita e con l’obbligo di trasformare l’abitazione in residenza principale entro un anno.
I limiti alle detrazioni sugli interessi sul mutuo prima casa per il 2020
La Legge Finanziaria del 2008 ha aumentato a 4.000 € il massimale degli interessi passivi sui mutui dagli originari 3.615,20 €. Le detrazioni per gli interessi passivi sono calcolati sui 4.000€ e sono pari al 19% del totale massimo.
Il limite del 19% è calcolato sull’ammontare complessivo dei costi e degli oneri e non integralmente per ogni intestatario come avveniva fino al 1993.
L’ammontare complessivo delle spese si compone delle seguenti voci:
– interessi passivi;
– oneri accessori del contratto di mutuo (istruttoria e assicurazioni).
In definitiva i contitolari di un mutuo possono scaricare sulla dichiarazione dei redditi e dall’imposta IRPEF sono la quota parte fino a un massimale del 19% complessivo rispetto ai 4.000€. Il coniuge a carico non da diritto a detrazioni sul mutuo. Mentre se l’acquisto è cointestato ai due coniugi, ognuno di loro può detrarre in quota parte gli interessi passivi sul mutuo.
Cosa prevede la norma per i mutui contratti prima del 1993
Le condizioni di detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa cambiano:
– possono detrarre entrami entrambi i contestatari gli interessi per un massimale di 4.000€;
– l’immobile sul quale insiste il mutuo è stato adibito ad abitazione principale entro l’8 dicembre del 1993;
– negli anni successivi al 1993 l’intestatario non ha variato l’abitazione principale;
– le case acquistate nel 1993 siano state adibite ad abitazione principale entro l’8 giugno del 1994.
Limite alla detraibilità degli interessi passivi nella dichiarazione dei redditi 2020
Il limite dipende dal costo dell’abitazione e del mutuo contratto. Una delle condizioni abituali è quella in cui l’acquirente contragga un mutuo superiore al valore di acquisto della casa, in questo caso le detrazioni sono calcolate sul costo dell’immobile così come riportato nel contratto e nel rogito con ulteriori spese (notarili, assicurazioni e istruttoria). La parte di muto eccedente non da diritto a detrazioni pari al 19%.
Il calcolo delle detrazioni si semplifica con questa formula: costo di acquisto + oneri (istruttoria o assicurazioni) x interessi dovuti, il tutto: il capitale del mutuo.
Esempio
Prendiamo ad esempio il valore di una casa pari a 200.000€, mentre il mutuo richiesto è di 220.000€, il calcolo degli interessi passivi detraibili va così dedotto: 200.000 diviso 220.000€ x 100 = 90,91%. Nel caso in cui gli interessi passivi complessivi pagati nell’anno sono pari a 4.000€ l’importo detraibile si calcola con la formula 4.000€ x 90,91% e sarebbe uguale a 3.636,4€.
Documentazione per detrarre gli interessi passivi del muto sulla prima casa
Per beneficiare della detrazione nel 2020 sugli interessi passivi è necessario che il contribuente conservi i seguenti documenti:
– ricevute del mutuo rilasciate dalla banca nel 2019;
– contratto di mutuo risultante che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale;
– atto di acquisto utile a verificare i requisiti temporali e l’importo sostenuto;
– documentazione probante gli oneri accessori all’acquisto sostenuti;
– autocertificazione probante che l’immobile è adibita ad abitazione principale nei termini richiesti.
