Estinzione Anticipata Mutuo Conviene? Rimborso Interessi, Penale e Altre Info
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Quando c’è la disponibilità finanziaria per estinguere un mutuo prima della sua naturale scadenza, tutti pensiamo che sia conveniente, in quanto potremmo utilizzare lo stesso capitale per fare altro. In realtà è più complesso di così, in quanto gli interessi e le penali di cui la banca beneficia potrebbero essere un ostacolo alla vostra decisione.
Legge Bersani ed eventuali penali
Dal 2007, con legge Bersani, non è più possibile, da parte degli istituti di credito, pagare penali per l’estinzione anticipata del mutuo: che sia per una prima casa, un’attività o una ristrutturazione. Per i mutui fondiari o altri tipi di finanziamento, invece, le penali persistono. L’estinzione non può essere negata, ma dobbiamo valutarne la convenienza, in quanto se il mutuo è stato stipulato prima del 2007, la legge non è retroattiva e le penali saranno comunque presenti, anche se in forma diversa.
Penali contro interessi: le ipotesi da valutare
E’ evidente che nel caso di un capitale subito disponibile, il nostro intento sia quello di pagare l’intera somma rimanente, senza versarne gli interessi. Grazie alla legge del 2007, chi ha contratto un mutuo ipotecario, a tasso fisso o variabile, avrà pagato gli interessi fino a quel momento e dovrà soltanto versarne il capitale residuo. In caso di mutuo fondiario o di altri tipi di finanziamento, dovremo calcolare se l’entità della penale è superiore agli interessi che normalmente dovremmo pagare. Se abbiamo stipulato il mutuo prima del 2007, è importante calcolare a quanto ammonta la penale sulle rate residue.
Non risulta conveniente estinguere il mutuo anticipatamente se il totale degli interessi da versare sulle rate rimanenti è minore della penale. Le penali non sono attuabili nei seguenti casi:
- il mutuo è stato contratto da persona fisica (che sia un privato o un imprenditore)
- il mutuo è stato stipulato per la ristrutturazione di un’unità immobiliare
- l’immobile è un’abitazione effettiva o è un luogo in cui si svolga un’attività lavorativa
Estinzione parziale o completa del mutuo
E’ possibile versare una quota a beneficio dell’estinzione del mutuo che non sia intera ma parziale: questa incide proporzionalmente sull’ammontare della rata, a seconda dell’importo reso anticipatamente alla banca. In base al contratto, l’importo residuo può mantenere lo stesso importo. Se il finanziamento è stato stipulato precedentemente al 2007, vi sarà comunque una penale che sarà calcolata sull’ammontare residuo del mutuo.
Il finanziamento viene definitivamente chiuso invece quando il debito residuo viene rimborsato in un’unica soluzione. Non ci sono pagamenti extra se la data di stipula del contratto è antecedente al 2 Aprile 2007, né interessi da pagare se non quelli che intercorrono fra il pagamento dell’ultima rata e la decisione dell’estinzione: si chiamano “dietimi giornalieri” per cui, nel caso, comunicate alla banca la vostra intenzione di estinguere il mutuo il giorno successivo al pagamento dell’ultima rata. I procedimenti amministrativi poi variano a seconda dell’istituto di credito: valutate anche quest’aspetto.
A che punto siamo nel pagamento del mutuo: conviene estinguerlo prima?
Consideriamo che i piani di ammortamento prevedono un pagamento degli interessi all’inizio del percorso del mutuo. Generalmente quindi chi decide di saldare la somma residua lo fa perché è venuto in possesso di un capitale cospicuo in grado di terminare il debito in essere. Una volta superata la soglia della metà del mutuo però è possibile che il debito restante sia costituito solo più da capitale o perlomeno da interessi irrisori.
La condizione da considerare è perciò l’entità degli interessi da versare, rendendo evidente che, nel momento in cui saranno quasi terminati, non sarà conveniente un esborso per chiudere il debito: potremo quindi utilizzare lo stesso capitale per altri progetti.
Un’analisi del costo-opportunità del nostro denaro
Potremmo fare un esempio concreto, nel momento in cui ci trovassimo con una somma da poter investire: supponiamo di avere una liquidità di 15.000 euro da spendere come preferiamo. La prima idea che viene alla nostra mente è di estinguere i nostri debiti, in questo caso il mutuo, di cui dobbiamo ancora pagare 24 rate, per un totale di 250 euro di interessi.
Siamo sicuri che estinguere un mutuo con interessi in corso sia la soluzione migliore?
Se investissimo in obbligazioni, questo denaro ci renderebbe il 3% all’anno, ovvero una maggiore convenienza rispetto al rientrare in anticipo sul mutuo. In un anno saremmo in grado di ottenere 450 euro dal nostro capitale investito, ripagando i 250 euro di interessi sul mutuo e reinvestendo gli altri 200 euro. Il secondo anno avremmo accumulato l’intera somma per poter pagare gli interessi del nostro finanziamento, mentre avremo 15.200 euro in titoli che rendono il 3%: alla fine dell’anno avremo quindi realizzato 456 euro.
L’idea di ripagare i propri debiti non è quindi sempre la scelta migliore: probabilmente lo è da un punto di vista etico ma non è così che funziona il mercato. Le banche stesse decidono come investire la propria liquidità e spesso non ha nulla a che a che fare col non essere indebitati. Impariamo quindi a considerare il concetto di costo-opportunità quando operiamo in ambito finanziario, anche se si tratta del nostro piccolo ambiente domestico.
