Loan to Value Mutuo (LTV): Cos’è e Come si Calcola?
Indice
Nel momento in cui si accende un mutuo, si ha sempre a che fare con il loan-to-value (LTV), in quanto rientra tra i parametri decisivi ai fini dell’esito della presentazione della domanda. Dal loan-to-value (LTV) mutuo, infatti, dipende il feedback positivo o negativo circa l’approvazione finale.
Ma che cos’è questo parametro e soprattutto come si calcola? Presentiamo, pertanto, una panoramica a 360 gradi sul loan-to-value (LTV) mutuo. Ecco, sostanzialmente, cosa occorre sapere.
Loan-to-value (LTV) mutuo: cos’è?
Il loan-to-value (LTV) mutuo può essere definito semplicemente come il rapporto che intercorre tra l’importo del mutuo ed il valore attribuito all’immobile. Come indicheremo a breve nella formula, il risultato di questo rapporto va poi moltiplicato per 100 ed è espresso in percentuale.
Loan-to-value (LTV) mutuo: come si calcola?
In relazione al calcolo e all’impiego di questo parametro, le cose sono decisamente più semplici di quanto si possa credere.
La formula, pertanto è la seguente:
Loan-to-value (LTV) mutuo = importo del mutuo / valore dell’immobile x 100
Facciamo subito un esempio, affinché si possa comprendere meglio il calcolo. Si supponga nel caso specifico che una banca eroghi un mutuo di 120.000 euro per un immobile che ne vale 220.000.
Ne consegue che Loan-to-value (LTV) mutuo = 120.000 / 220.000 / 100
Il risultato è pari a 54,54545%.
A cosa serve in pratica la percentuale calcolato in questa modalità?
Praticamente, le banche disposte a concedere il credito per l’acquisto dell’immobile, sulla base di questa percentuale hanno la possibilità di effettuare tutte le valutazioni del caso.
Cosa accade se il loan-to-value (LTV) mutuo risulta particolarmente alto?
A fronte di un loan-to-value (LTV) mutuo più alto, tanto più ci saranno rischi per la banca di turno. Tanto per fare un esempio concreto, a fronte di un mutuo con un loan-to-value (LTV) corrispondente al 90%, tanto più la banca dovrà affrontare una situazione rischiosa, tenendo in considerazione il fatto che il richiedente dovrà saldare un debito che non si discosta più di tanto dall’immobile da ipotecare che, è bene ricordare, viene considerato come la principale garanzia.
Ne consegue che a fronte di un’eventuale perdita del valore dell’immobile, qualora il mutuatario non fosse in grado di saldare il debito, ripagando le rate mensili (o più raramente trimestrali o semestrali), la banca si ritroverebbe a dover fronteggiare una perdita seria. Insomma, da un’operazione come questa, l’istituto di credito di turno avrebbe tutto da perderci.
Ecco spiegato il motivo per cui le banche tendono a privilegiare i richiedenti che hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato, in quanto sinonimo di entrate certe, garanzie forti in termini di reddito, situazione patrimoniale ottima. Analogamente per ciò che concerne eventuali fideiussioni, le banche considerano soluzioni estremamente solide. In assenza di questi fattori, il rifiuto della domanda per accedere ad un mutuo sarà di prassi.
Cosa accade se il loan-to-value (LTV) mutuo risulta particolarmente basso?
All’esatto opposto, a fronte di un loan-to-value (LTV) mutuo risulta particolarmente basso, c’è da dire che le banche lo interpretano come segnale positivo, visto che la garanzia che viene offerta dall’immobile risulta forte. Pertanto, chi ha richiesto il mutuo andrà incontro quasi sicuramente ad un esito positivo per la sua domanda.
Com’è la situazione oggi in quanto al loan-to-value (LTV) mutuo?
Allo stato attuale delle cose, gli istituti bancari sono decisamente più flessibili in riferimento all’approvazione dei mutui, se si tiene in considerazione solo ed esclusivamente il loan-to-value (LTV). Tuttavia, è indubbio che quello in oggetto rientri tra i parametri principali in fase di valutazione della domanda del mutuatario da parte dei mutuanti.
Quali intervalli è bene conoscere in relazione al loan-to-value (LTV) mutuo?
Ci limitiamo a dire che per andare in contro ad una probabile approvazione della richiesta di accedere ad un mutuo è quello di calcolare sin da subito il loan-to-value (LTV) mutuo e di ottenere un risultato che non oltrepassi l’80%. Se si sfora questa soglia, infatti, le cose si complicano ed ottenere un feedback positivo dalla banca di turno, diventa ardua impresa.
In linea di massima nel calcolo del loan-to-value (LTV) mutuo, gli istituti bancari attribuiscono molta importanza anche alla perizia. Lo stesso dicasi per la soglia inferiore al 50%. Questo significa che se l’indice in oggetto è inferiore al 50%, vi sono tutta una serie di vantaggi tra cui l’applicazione di spread più bassi. Il motivo di fondo risiede nel fatto che le banche valutano molto sicuri i mutui con loan-to-value (LTV) più basso del 50%.
Inoltre, va detto che numerose sono le banche che, a fronte di un loan-to-value (LTV) che si attesta tra il 70% e l’80%, richiedono un intervento di un garante esterno. In genere, i genitori del mutuatario, la cui posizione, pertanto, apparirà poi più solida.
Infine, anche lo scenario economico e l’andamento del mercato immobiliare giocano un ruolo di cruciale importanza. Se l’economia vive una fase di congiuntura, come quella attuale, le banche sono poco inclini ad esporsi al rischio e difficilmente concederanno il mutuo. Gli aiuti statali, in quest’ottica, fungono solo da palliativo. Di converso, con l’economia in crescita, le banche si dimostreranno più propense a concedere il mutuo.
Conclusioni
Per ovvi motivi, il loan-to-value (LTV) non è il solo parametro da valutare in fase di richiesta del mutuo. Chiaramente, nell’esame della posizione del mutuatario di turno, le banche considerano anche altri indici, come ad esempio la posizione reddituale il contratto lavorativo, la disponibilità di un immobile da ipotecare, titoli di stato e via dicendo. In ogni caso, a fronte di un loan-to-value buono, specie se al di sotto del 50%, la richiesta viene accettata.
Fino a quando il dato è al di sotto della soglia del 70%, non ci sono problemi. Già, se l’indice si attesta tra il 70% e l’80% le cose si complicano, visto che il più delle volte la banca chiede l’intervento di un garante esterno. Infine, non ci sono mai possibilità di ottenere un mutuo, se il loan-to-value (LTV) è superiore al 90%.
Perciò, chi si trova in quest’ultimo scenario si ritrova dinanzi a due strade percorribili: la prima verte sul risparmiare e sul riprovarci in un secondo momento, magari a distanza di qualche anno la seconda consiste nel cambiare obiettivo e nel puntare su un immobile sottostimato in termini di valore. Tra quelli che necessitano di ristrutturazioni, soprattutto, in Italia ce ne sono a sufficienza.
Pertanto, ogni banca ha dei limiti ed è scelta saggia recarsi presso la filiale più vicina, per saperne di più. Possibilmente, dopo aver già calcolato il loan-to-value (LTV) mutuo, in modo da arrivare preparati e con le idee più chiare.
