Mutuo Cartolarizzato: Significato, Rischi e Rinegoziazione
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Acquistare casa è il sogno di molte persone. In questo modo, infatti, si gettano le basi per dare inizio alla propria vita, avviandosi verso un vero e proprio percorso di responsabilizzazione e maturità. Tuttavia, è doveroso affermare che prima di acquistare casa risulta essere praticamente imprescindibile sottoscrivere un mutuo con un istituto bancario, al fine di dilazionare il pagamento della proprietà negli anni.
La natura stessa del mutuo conosce una serie di differenti declinazioni, ognuna delle quali con vantaggi specifici a beneficio del contraente; nell’ambito del mercato immobiliare, poi, si è a lungo parlato del mutuo cartolarizzato, una particolare configurazione economica che già da diversi anni viene ampiamente adoperata per determinate operazioni commerciali, concernenti in particolare modo il mondo immobiliare.
Le dinamiche che ruotano e che muovono il mutuo cartolarizzato, però, non sempre sono state chiarite, lasciando il pubblico in un’incertezza generale: si rivela essere, dunque, di importanza fondamentale comprendere qualche informazione in più.
Cartolarizzazione del mutuo: cos’é e in cosa consiste
Da un punto di vista più specifico, la cartolarizzazione del mutuo è una particolare tecnica finanziaria che si instaura tra la banca e una società veicolo. Contrariamente a quanto si possa pensare, la cartolarizzazione è fortemente limitata da particolari normative giuridiche, volte a saggiare i rischi e a garantire la trasparenza di ogni singola operazione posta in essere.
L’istituto bancario, di concerto con la società veicolo, provvede a vendere a quest’ultima dei crediti che trovano la loro provenienza proprio dai mutui; la società veicolo, a questo punto, provvede a predisporre una liquidità che è pari all’importo dei mutui, utilizzando come garanzia dei titoli obbligazionari.
Il risultato diretto di tutta questa operazione, è che questi titoli vengono di fatto trasformati in carta, da cui deriva appunto il termine cartolarizzazione. A questo punto, la società veicolo mette in vendita sul mercato azionario i titoli emessi, con lo scopo di guadagnare delle commissioni che possono anche essere piuttosto elevate.
La cartolarizzazione e la normativa: due realtà distinte?
A questo punto, una volta compreso il concetto di cartolarizzazione e quale sia il suo funzionamento, è doveroso cercare di capire in che modo questa tecnica finanziaria si interfacci con le normative attualmente in vigore.
Stando a quanto stabilito dalla legge, ogni tipologia di cessione diventa effettiva solo nel momento in cui avvenga la pubblicazione della Gazzetta Ufficiale dell’Avviso di Cessione dei crediti. Le società di veicolo, inoltre, non possono svolgere attività che non siano sempre inerenti le operazioni di cartolarizzazione, andando così a circoscrivere con precisione il raggio di azione di ogni società veicolo.
Per quanto concerne la legittimità e la trasparenza delle operazioni, è doveroso sottolineare che tutte queste operazioni sono del tutto legali e prive di rischio poiché non coinvolgono i mutuari direttamente, ma si svolgono solo tra banca e società veicolo, non andando a ledere minimamente gli accordi stipulati con il cliente.
Come cambiano i rapporti tra mutuari e banche
I rapporti tra i mutuari e le banche, sostanzialmente, non cambiano di una virgola. Tutto ciò che viene stabilito in sede di sottoscrizione del contratto, infatti, non viene assolutamente leso, poiché la cartolarizzazione riguarda solo la banca e la società veicolo.
Da un punto di vista più specifico, infatti, il contraente viene solo informato del fatto che la banca ha posto in essere un’operazione di cartolarizzazione con una società veicolo; di fatto, dunque, il cliente continuerà a versare la stessa cifra pattuita sin dal principio, senza che il suo piano di ammortamento venga minimamente intaccato.
La somma che il cliente versa mensilmente alla banca sarà proprio quella che quest’ultima farà pervenire alla società veicolo, affinché l’operazione prosegua e abbia buon esito. Come visto, quindi, le finanze e gli accordi del cliente non vengono minimamente intaccati, tutelando in questo modo la sua serenità e tranquillità.
I pochi rischi della cartolarizzazione
Nonostante il cliente sia sempre e comunque al riparo da ogni genere di problematica, è comunque importante sottolineare che potrebbero venire a configurarsi una serie di circostanze negative per il contraente. Una di queste, ad esempio, è che il mutuario potrebbe trovarsi nella condizione in cui richiedere una rinegoziazione o una surroga del mutuo (due declinazioni differenti di questa particolare soluzione economica) potrebbe essere più difficile.
Questi particolari impedimenti si vengono a formare perché il tasso e la durata tra la banca e la società veicolo sono fattori che non possono essere cambiati o modificati in nessuna forma, sebbene grazie ad un’apposita convenzione firmata nel Novembre del 2007 dall’Associazione Bancaria Italiana sia possibile trovare una sorta di accordo tra le parti. In via generale, comunque, non si registrano particolari rischi per i mutuari, lasciandoli così lontani da ogni genere di preoccupazione o di eventuali incertezze che potrebbero derivare da questi particolari ed intricate operazioni economiche.
La rinegoziazione del mutuo: come funziona
Contrariamente a quanto si possa pensare, rinegoziare il mutuo è un’operazione fattibile: qualora, infatti, non si abbia più la possibilità economica di poter sostenere le spese pattuite in principio con la banca, è comunque possibile incontrare un apposito consulente per aprire una trattativa finalizzata alla rinegoziazione di alcuni fattori. Prima di tutto questo, però, è importante essere in possesso di una serie di requisiti che possono cambiare da banca a banca: in generale, bisogna aver pagato almeno una parte delle spese del mutuo, dimostrare di avere delle comprovate esigenze e via discorrendo.
La banca, una volta valutati tutti i parametri, decide se porre in essere una rinegoziazione con il mutuario, così da poterlo aiutare quanto più possibile nella risoluzione delle sue problematiche, interponendosi quindi quale mediatrice tra i suoi problemi e la loro effettiva risoluzione. Il modo migliore per aprire una rinegoziazione, è recarsi presso la filiale della propria banca al fine di interloquire con un esperto del settore.
