Mutuo Fondiario: Significato, Caratteristiche e Spese Notarili
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Il Mutuo Fondiario
Il mutuo fondiario è una particolare modalità di erogazione del credito disciplinata dal Testo Unico Bancario. Esso si differenzia da altre modalità di finanziamento in quanto lo stesso prevede delle agevolazioni di carattere fiscale e di carattere tecnico (tassi di interesse inferiori) a fronte di alcune peculiarità o vincoli; esso infatti può essere erogato solamente per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione della prima casa.
Questa peculiarità deriva direttamente dalla previsione costituzionale di tutela della casa che il legislatore favorisce. Nello specifico a fronte di tassi di interesse inferiori a quelli presenti a pari condizioni di durata e rischiosità del mutuo, i vincoli posti dalla normativa vigente prevedono che il mutuo fondiario possa essere erogato per un massimo dell’80% del valore dell’immobile (superabile solamente in alcuni casi dietro presentazione di apposite garanzie fidejussorie) e per una durata massima di 30 anni (anche qui superabile dietro particolari condizioni di prestazione di garanzie) ma comunque non concedibile se a scadenza, il mutuatario, supera l’età di 80 anni.
Lo scotto da pagare relativamente queste agevolazioni è la presenza a favore dell’ente creditizio mutuante di una garanzia di tipo ipotecario di primo grado che vincola pertanto l’immobile e la sua libera trasferibilità; tale ipoteca verrà cancellata solamente all’atto di estinzione del mutuo fondiario stesso su richiesta del mutuatario alla banca. Attraverso l’istituto dell’ipoteca di primo grado infatti la banca viene tutelata in caso di inadempimento del debitore nella riscossione del proprio credito in quanto a seguito della vendita dell’immobile la stessa verrà soddisfatta per prima con priorità pertanto su tutti gli altri creditori. Essa è la garanzia principale che si possa fornire.
Un’altra agevolazione concessa, oltre a quella di natura fiscale che prevede l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% del valore del mutuo stesso e la deduzione degli interessi passivi pari al 19% degli stessi, è quella che permette di usufruire di prestazioni notarili a prezzo agevolato ed inferiore a quelle praticate normalmente per pratiche simili dal mercato delle compravendite immobiliari.
Il mutuo fondiario può essere estinto anticipatamente senza penali, cosa introdotta recentemente dalla legge in quanto in precedenza era normalmente prevista una spesa indicata in percentuale sul debito residuo da corrispondere in questi casi. Normalmente la stessa era di importo decrescente nel tempo o nell’ammontare del debito residuo stesso. In caso di estinzione anticipata del mutuo la banca è tenuta a provvedere alla cancellazione automatica dell’ipoteca dal registro ipotecario degli immobili a sue spese.
Al fine di fare richiesta di mutuo fondiario è necessario produrre una serie di documenti per istruire la pratica presso l’ente creditizio prescelto, essi sono:
- Carta di identità o altro documento identificativo (ad esempio il passaporto) validi.
- Codice fiscale o tessera sanitaria in corso di validità.
- Certificato di reddito (modello unico, modello 730 oppure ultime due buste paga), è importante che le dichiarazioni dei redditi presentate abbiano anche il certificato di invio delle stesse, non assolvendosi l’obbligo di consegna in una mera copia di una generica dichiarazione reddituale che potrebbe non essere quella definitiva.
- Atto di proprietà dell’immobile e, se richiesto, tutti gli atti di provenienza necessari per ricostruire la validità piena della ricezione dell’immobile stesso. In questo caso, tale documentazione, essendo necessaria per istruire la pratica, non è opponibile dal venditore dell’immobile ma viene assolta dopo aver stipulato il preliminare di compravendita che prevede solitamente in questi casi il perfezionamento dello stesso all’atto di concessione del mutuo (cosiddetta previsione di clausola sospensiva degli effetti contrattuali alla concessione di mutuo). È pertanto interesse della parte venditrice concedere, al fine del perfezionamento del preliminare di vendita, copia dei titoli di proprietà e provenienza dell’immobile per permettere alla parte promissaria acquirente, di esperire tutte le pratiche di richiesta e valutazione del credito fondiario.
Le Spese Notarili gravanti
Le spese notarili applicate sulla pratica di mutuo fondiario sono agevolate dalla legge che permette di gravare per un importo inferiore rispetto ad operazioni simili di concessione di credito su immobili. Occorre considerare che ad oggi le stesse non beneficiano più di un tariffario vero e proprio, essendo i prezzi liberalizzati ex lege da alcuni anni; gli ordini dei Notai hanno ciò nonostante mantenuto un’indicazione di massima in un range minimo-massimo di richiesta di prestazione onde evitare da un lato la concorrenza sleale dovuta ad operazioni di dumping, dall’altra per permettere di offrire un servizio sempre di qualità in quanto permette di avere una base minima con cui il notaio può operare in tranquillità per la salvaguardia della propria attività professionale.
All’interno di questi parametri possiamo indicare un valore medio di costo professionale che il notaio in Italia richiede per redigere l’atto ed effettuale tutte le operazioni richieste conseguentemente. Tale importo è pari a circa 2200,00 euro per pratica escluso imposte. Vi è sempre la possibilità di avere un prezzo inferiore e differenziato qualora si concluda un accordo specifico con lo studio notarile, cosa peraltro non infrequente laddove ci si rivolga con continuità a notai che frequentemente operano con specifici istituti di credito o con specifiche agenzie immobiliari, ferma restando la libertà di scelta del notaio da parte dell’acquirente dell’immobile o comunque del mutuatario.
