Mutuo Ipotecario: Significato, Come Funziona e Costi Notarili
Indice
Che cos’è il mutuo ipotecario?
Per mutuo ipotecario si intende un prestito erogato da un istituto bancario o da una società finanziaria, in qualità di mutuante, in favore di un soggetto, noto come mutuatario, che richiede liquidità extra nell’ottica dell’acquisto di un immobile.
Il mutuatario, oltre ad essere in possesso dei requisiti per accollarsi il pagamento delle rate mensili, è tenuto alla sottoscrizione di un’ipoteca sull’immobile appena acquistato in favore del mutuante. Questa ipoteca funge da garanzia effettiva del mutuo. In linea di massima, trattasi di un finanziamento a medio-lungo termine, valido in diversi casi, quali l’acquisto di un appartamento, la costruzione di una casa, la ristrutturazione di un’abitazione e infine la sostituzione di un mutuo precedente.
Di tutte le forme di credito immobiliare il mutuo ipotecario è di sicuro la più diffusa. Il motivo di fondo è dovuto anche al periodo di crisi economica attuale e all’instabilità dei rapporti lavorativi. Sono, perciò, sempre più numerosi gli istituti di credito che mirano a tutelarsi, a fronte di mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario. Il mutuante, d’altro canto, in caso di inadempimento contrattuale del mutuatario, ha l’opportunità di espropriare l’immobile e di venderlo alle condizioni che reputa opportuno, incassando la somma ottenuta dalla vendita.
Come funziona il mutuo ipotecario?
La registrazione delle ipoteche deve avvenire presso il Registro degli Immobili in presenza di un notaio ed ha validità pari a 20 anni dal momento della sottoscrizione. Per quanto riguarda il mutuo ipotecario, i tassi di interesse vengono specificati all’interno del piano di ammortamento concordato dal mutuatario con l’istituto di credito. L’entità della rata da saldare dipende dalla durata del piano di ammortamento che, in genere, varia dai 5 ai 30 anni.
Come sono composte le rate di un mutuo ipotecario?
Ognuna delle rate è costituita da una quota di capitale, come titolo di restituzione dell’importo erogato dalla banca o dalla finanziaria, e da una quota di interessi, calcolata tenendo conto del tasso applicato. La scelta è tra tasso fisso o variabile. In entrambi i casi, la banca applica sempre una maggiorazione, nota come spread.
Quali sono le spese bancarie di un mutuo ipotecario?
Vi sono poi ulteriori spese addizionali rientranti all’interno dei costi di questa tipologia di mutuo:
– spese di istruttoria, vale a dire quella serie di costi richiesti dalla banca o dalla società d’intermediazione, al fine di valutare la domanda di mutuo. I costi variano considerevolmente a seconda del mutuante. Possono essere pari a 0 oppure arrivare al 2% della somma mutuata. Tuttavia, nella maggioranza dei casi, gli istituti di credito presentano spese di istruttoria che si attestano tra l’1% e lo 0,5% del valore complessivo del finanziamento richiesto. Le spese di istruttoria risultano, pertanto, un costo detratto dall’importo finanziato, a seguito dell’erogazione della liquidità aggiuntiva richiesta dal mutuatario;
– imposta del 2% dell’importo complessivo del mutuo o dello 0,25% a fronte di acquisto della prima casa. La trattenuta viene effettuata direttamente dall’istituto di credito;
– certificazioni: tra i documenti che vanno consegnati alla banca figurano anche i certificati personali, ottenibili presso l’anagrafe , come ad esempio lo stato di famiglia e il certificato di residenza. Da prassi, i Comuni impongono l’applicazione della marca da bollo: 16 euro per ognuno dei certificati. E se più persone sono coinvolte nel mutuo ipotecario, i costi per le certificazioni tendono ad aumentare. Non va dimenticato che i lavoratori autonomi sono tenuti a presentare il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, mentre i liberi professionisti hanno l’obbligo di esibire il certificato di iscrizione al loro Albo;
– costo per l’incasso della rata;
– commissione annuale relativa alla gestione della pratica;
– costi della perizia per la valutare l’immobile che si intende mettere sotto ipoteca;
– costi notarili, attinenti sia all’iscrizione dell’ipoteca all’interno dei registri immobiliari che alle spese notarili inerenti al contratto di mutuo ipotecario.
Costi notarili
Approfondendo il discorso sui costi notarili nei mutui ipotecari, occorre precisare che le tre variabile cardine da tenere in considerazione sono:
- area geografica;
- tariffario del notaio: orientativamente, la spesa si attesta fra i 2.000 ed i 3.000 euro. Il notaio chiamato in causa, in genere, rilascia un preventivo dei costi notarili da affrontare per il mutuo ipotecario.
- importo inerente all’iscrizione ipotecaria: contraddistinto da un carattere prettamente cauzionale, questa voce costituisce il limite entro cui il mutuante viene tutelato, a fronte di recupero forzato del credito da saldare ancora. Oltre al capitale rimanente, verrebbero perciò inclusi sia gli interessi comprensivi di mora che le spese legali.
L’operato delle banche nel suddetto scenario, pertanto, tende ad avere criteri differenti per ciò che concerne questa tipologia di salvaguardia. Vi sono, da un lato, diverse banche che optano per la maggiorazione dell’importo del mutuo ipotecario del 50% e, dall’altro, vari istituti di credito che richiedono una rivalutazione grosso modo pari al triplo.
Non c’è molta differenza, in concreto, circa la presenza di un’ipoteca che grava sull’immobile acquistato. Indipendentemente da quanto effettivamente questa risulti pesante, si registrerebbero serie difficoltà nell’ottenimento di un mutuo di secondo grado presso un altro istituto bancario. La presenza di troppe garanzie, infatti, non farebbe altro che rincarare la tariffa notarile.
