Mutuo Stato Avanzamento Lavori: Significato, Spese Notarili e Opinioni
Indice
Che cos’è il mutuo a stato avanzamento lavori?
Il mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) è una delle soluzioni più convenienti per tutti coloro che hanno acquistato un immobile allo stato grezzo, che di fatto ha bisogno di una ristrutturazione, oppure di un terreno edificabile. Alla base della sua logica di funzionamento, vi è la possibilità di poter contare su un importo in danaro che viene versato sotto forma di diverse erogazioni. Più precisamente, il mutuatario riceve dall’istituto di credito il prestito sotto forma di diverse tranche.
D’altro canto, la banca concede i vari pagamenti, solo a seguito delle opportune verifiche relative allo stato avanzamento lavori che vengono portati a termine. Per ovvi motivi, è sempre opportuno raggiungere di volta in volta l’importo deciso a monte con l’istituto di credito, affinché gli importi in denaro possano essere svincolati senza intoppi. In linea di massima, è possibile asserire che l’erogazione della prima tranche avviene a seguito dell’acquisto dell’immobile allo stato grezzo o anche del terreno edificabile.
Per ciò che concerne le erogazioni seguenti, queste vengono eseguite nel momento in cui il perito nominato dall’istituto di credito dichiara che lo svolgimento dei lavori risulta perfettamente in linea con quanto deciso all’interno del contratto relativamente al piano di finanziamento.
A chi viene concesso il mutuo a stato di avanzamento lavori?
Più precisamente, quindi, il mutuo a stato di avanzamento lavori può essere definito sostanzialmente come un mutuo ipotecario edilizio che ha come target di riferimento sia i privati che il mondo delle aziende, nel momento si avverte la necessità di finanziare seppur una parte dell’importo inerente all’acquisto dell’immobile grezzo e un’altra parte relativa ai costi per ristrutturare l’immobile in questione.
Allo stesso tempo, c’è da evidenziare come la concessione di questa tipologia di mutuo possa interessare molto da vicino i costruttori immobiliari nel momento in cui effettuano l’acquisto di un terreno edificabile o anche i privati che, dopo aver acquistato un immobile grezzo, decidono di ampliarlo oppure di ammodernarlo.
Qual è la differenza di base tra il mutuo a stato avanzamento lavori e quello ipotecario classico?
Alla base, la principale differenza è strettamente connessa ai tempi di erogazione degli importi in denaro, visto che nella circostanza del mutuo ipotecario classico, la somma complessiva viene concessa con il rogito e a fronte del soddisfacimento di determinati requisiti del mutuatario. Invece, nel mutuo a stato avanzamento lavori, l’importo economico viene suddiviso in diverse tranche, collegate a come procedono i lavori di costruzione sul terreno edificabile o di ristrutturazione/ammodernamento dell’immobile grezzo.
Mutuo SAL: un esempio concreto per spiegarne il funzionamento
Per spiegare ancora più concretamente, la logica di funzionamento alla base del mutuo SAL, facciamo un esempio concreto: si parta dall’idea di fondo che la prima tranche concessa dall’istituto bancario non può andare oltre l’80% del valore totale dell’immobile grezzo. Se i lavori procedono per il verso giusto, le altre somme in denaro, come già evidenziato, vengono concesse sotto forma di versamento su conto corrente del mutuatario.
Si supponga che la banca deliberi per un intero un importo di valore per un mutuo pari a 200.000 euro, tenendo conto, però, che la valutazione dell’immobile grezzo di attesta sui 100.000 euro. La prima tranche, pertanto, non potrà superare gli 80.000 euro effettivi. Con il procedere dei lavori che il proprietario dell’abitazione lascerà fare, la banca invierà sul posto il suo perito di fiducia che, a seguito di sopralluogo, comunicherà il suo feedback. In caso di parere positivo, la banca proseguirà con il versamento dei rimanenti 20.000 euro, suddivisi in una o più tranche.
Quali documenti occorrono per l’ottenimento del mutuo a stato avanzamento lavori?
Sulla stessa falsariga di quanto avviene con un mutuo tradizionale, anche l’opzione SAL prevede la sottoscrizione di un contratto, dove verranno messe nero su bianco le condizione, come la durata dell’ammortamento definitivo e del pre-ammortamento, il valore complessivo del mutuo e i tassi di interesse.
Poi è la volta dei documenti da presentare. Nel mutuo SAL sono gli stessi del mutuo ipotecario tradizionale, vale a dire:
- carta di identità;
- codice fiscale;
- stato civile;
- stato di famiglia;
- certificato di residenza;
- nell’eventualità, estratto di matrimonio.
In aggiunta, l’istituto di credito presso cui si è presentata la domanda del mutuo a stato avanzamento lavori richiede anche:
- nome e dati della ditta di costruzione o di ristrutturazione che seguirà i lavori;
- preventivo dettagliato dei lavori da svolgere;
- progetto edilizio completo.
Come si calcolano gli interessi nel mutuo a stato avanzamento lavori?
In modo del tutto diverso, rispetto al mutuo ipotecario tradizionale, dato che l’erogazione della somma desiderata non avviene in una soluzione unica ma in più tranche. Motivo per cui, nel caso del mutuo SAL, nella prima fase di pre-ammortamento viene effettuato solo ed esclusivamente il rimborso degli interessi Questa fase può durare tutt’al più 36 mesi. Non oltre.
Vantaggi e svantaggi del mutuo a stato avanzamento lavori
In definitiva, il mutuo a stato avanzamento lavori è davvero il non plus ultra per immobili grezzi che costano molto, perché consente una gestione della ristrutturazione o dell’intero processo di costruzione sul terreno edificabile in tutta calma. Il motivo di fondo è che non occorre pagare subito le rate del mutuo nella loro totalità, se non a seguito della fine dei lavori.
Lo svantaggio, di converso, è che il mutuo SAL comporta costi ulteriori rispetto a quello ipotecario tradizionale. Questi sono gli interessi del pre-ammortamento. Non va poi dimenticato che le perizie immobiliari hanno un costo che le banche fanno ricadere sul mutuatario. Quindi, tutte le volte che viene erogata una nuova tranche, l’istituto di credito si fa pagare anche la perizia immobiliare.
Opinioni
Conviene sì o no il mutuo SAL? C’è chi dice di sì e chi no. Fra i primi figurano, come già sostenuto, coloro che per la ristrutturazione o per la costruzione ex novo dell’immobile devono affrontare un esborso ingente. Per i ruderi, all’esatto opposto, non conviene affatto.
