Surrogazione Mutuo: Cos’è, Come Funziona, Requisiti e Documenti
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La surrogazione del mutuo è un’operazione che consente di trasferire il finanziamento presso un’altra banca che offre condizioni più convenienti. Introdotta dal decreto Bersani, con la legge finanziaria del 2007, la surrogazione del mutuo è gratuita e permette di risparmiare sugli interessi, ridurre l’importo della rata e ottenere altri vantaggi.
Cos’è la surroga del mutuo?
La surroga del mutuo è un contratto con cui un mutuatario può trasferire il debito contratto con una banca, presso un’altra che gli offre condizioni migliori. Nello specifico tramite l’atto, viene trasferita l’ipoteca sull’immobile acquistato dal cliente, alla nuova banca che si fa carico dei costi e delle spese notarili. La surrogazione permette al mutuatario di estinguere il mutuo e stipularne uno nuovo, presso un’altra banca, ma garantendo la stessa ipoteca. Il nuovo contatto consente di cambiare le condizioni del finanziamento (durata, tasso di interesse, importo rata e spread), unico elemento che non può essere modificato è l’importo.
Condizioni e requisiti della surroga del mutuo
La surroga del mutuo per essere valida deve risultare da un atto scritto redatto da un notaio, che deve contenere il trasferimento dell’ipoteca e le condizioni del nuovo contratto. Nello specifico in quest’ultimo deve essere riportata la destinazione dell’importo mutuato dal nuovo istituto di credito. L’operazione può essere richiesta dal mutuatario in qualunque momento, ma deve essere in regola con i pagamenti delle rate e deve presentare i requisiti di affidabilità e solidità finanziaria richiesti per la stipula dei contratti di mutuo.
La banca può fare una controproposta di modifica delle condizioni contrattuali, ma il cliente è libero di accettarla o meno. È importante notare che clausole che vietano la surroga, la limitano o prevedono costi sono nulle. In ogni caso, il trasferimento del mutuo deve avvenire entro 30 giorni.
Quando la surroga del mutuo non è possibile?
La disciplina della surroga è contenuta nell’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario che stabilisce che cui il debitore ha sempre la facoltà di chiedere il trasferimento e la banca non può opporsi. Comunque esistono dei limiti e delle restrizione, per cui l’istituto di credito può rigettare la richiesta di portabilità del debito presso un’altra banca.
I casi in cui la domanda può non essere accolta, sono:
– richiesta effettuata prima dei 12 mesi dalla data dell’ultima surroga o dalla data del rogito per l’acquisto dell’immobile;
– mutuo originario era al 100%. Chi ha acquistato un immobile, pagandolo interamente con il mutuo, la surroga dipende dal valore del finanziamento rispetto al valore del bene ipotecato, che viene accolta se inferiore all’80%;
– sospensione del pagamento delle rate del mutuo per improvvise difficoltà economiche;
– reddito insufficiente;
– insolvenza.
Come funziona la surroga?
Il mutuatario che desidera usufruire della surroga del mutuo deve presentare formale richiesta per iscritto al nuovo istituto di credito. Quest’ultimo dopo una fase di istruttoria diretta a valutare la solidità economica del richiedente, avvia il trasferimento, dando comunicazione alla banca cedente e richiedendo l’importo del debito residuo. Una volta ottenuto il nulla osta , che deve essere dato entro 30 giorni, per non incorrere in sanzioni e penali, l’istituto procede con la redazione del rogito davanti a un notaio, con i quale si formalizza il trasferimento dell’ipoteca sull’immobile e la surroga diventa effettiva.
Dopo quanto tempo si può surrogare un mutuo?
La surroga del mutuo può essere richiesta dopo che siano trascorsi almeno 12 mesi dalla sottoscrizione del contratto di finanziamento o di un altro trasferimento. Una regola non scritta, ma che le banche rispettano al fine di valutare l’affidabilità e puntualità del mutuatario.
Quali sono i documenti necessari per chiedere la surroga?
Il soggetto che intende chiedere la portabilità del mutuo, deve presentare alla banca, i seguenti documenti in copia:
– contratto di mutuo di cui si chiede la surroga;
– nota di iscrizione dell’ipoteca;
– documento di riconoscimento e del codice fiscale o tessera sanitaria, degli intestatari del mutuo;
– dichiarazione degli arredi in caso di immobile ricevuto per successione;
– certificato di stato civile o atto di matrimonio;
– documenti che attestano il reddito;
– visure catastali e planimetrie dell’immobile.
Inoltre, deve indicare i dati dell’istituto di credito presso il quale ha ottenuto il mutuo di chi chiede il trasferimento.
Costi della surroga
L’articolo 120-quater del TUB dispone che gli istituti di credito non possono imporre al cliente le spese e le commissione relative al trasferimento del contratto, all’istruttoria e agli accertamenti catastali, che devono avvenire in collaborazione tra gli intermediari, in tempi e costi ridotti. Pertanto, l’operazione di surroga è gratuita e il mutuatario non è soggetto ad alcuna penale per l’estinzione anticipata del mutuo. Le uniche spese a carico del mutuatario sono quelle agli oneri per il pagamento dei bolli statali e, se previste, le spese per l’apertura di un nuovo conto aperture del nuovo conto corrente presso la banca subentrante.
Quando conviene la surroga del mutuo?
La surrogazione del muto conviene quando viene proposto un tasso che consente di ridurre la rata e l’ammontare degli interessi negli anni. In ogni, caso quando si ottengono dei vantaggi economici, che possono essere legati a una riduzione dello spread o della durata del finanziamento. Non è indicata, quando orma il mutuo è arrivato quasi alla scadenza, la maggior parte degli interessi è stata pagata e la rata si è ridotta.
